Was unterscheidet geschlossene Immobilienfonds zu offenen?

Ein geschlossener Immobilienfonds beruht auf der Gegebenheit, dass ein vorab festgelegtes Kapital zur Finanzierung einer genau definierten und im Beteiligungsprospekt beschriebenen Immobilie eingeworben wird. Dieses eingenommene Kapital dient als Eigenkapital zur Finanzierung. Meist wird hierbei in Büroflächen oder Einkaufszentren investiert, jedenfalls in größere Immobilienprojekte.
Dabei ist unbedingt auf die höchstmögliche Bonität der einzelnen Mieter zu achten, um Mietausfälle o. ä. weitgehend ausschließen zu können.

Ist die festgelegte Summe eingeworben worden, wird der Fonds geschlossen und keine weiteren Investoren mehr aufgenommen. Dadurch ist die Anzahl der Investoren beschränkt und auch ein Verkauf der Anteile während der Laufzeit des Fonds ist nicht oder nur sehr schwer möglich.

Durch die Beschränkung auf wenige einzelne Projekte beim geschlossenen Immobilienfonds ist ein relativ hohes Verlustrisiko gegeben, da die Verluste eines Objektes nicht mit den Gewinnen eines anderen aufgefangen werden können.

Offene Immobilienfonds – Breite Risikostreuung beim offenen Immobilienfonds

Macht man den Immobilienfonds Vergleich so fällt folgendes sofort ins Auge: Beim offenen Immobilienfonds dagegen findet eine breite Risikostreuung statt. Hier wird in viele einzelne Objekte aus den unterschiedlichsten Sparten investiert, so dass beispielsweise bei Mietausfällen eines Objektes, dieses durch Gewinne eines anderen Objektes ausgeglichen werden können.

Ein offener Immobilienfonds legt ebenso wenig eine bestimmte einzuwerbende Kapitalsumme vor und begrenzt somit die Anzahl der möglichen Anleger. Hier kann während der gesamten Laufzeit weiteres Kapital zugezahlt werden, oder es werden zusätzliche Investoren aufgenommen. Dadurch können auch weitere Immobilien erworben werden, was das Risiko weiter reduziert.

Allerdings können im offenen Immobilienfonds die Anleger auch jederzeit ihre Beteiligung kündigen. Dies hat den Nachteil für die Gesellschaft, dass ständig Barmittelvorräte vorhanden sein müssen, um die ausgeschiedenen Gesellschafter auszuzahlen. Durch dieses gebundene Kapital, was oft nur niedrig verzinst wird, sinken auch die Gesamtrenditen der offenen Immobilienfonds.

Der Immobilienfonds Vergleich – Geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds im Vergleich

Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt auch in der Beteiligungssumme. So müssen Investoren in einen geschlossenen Immobilienfonds oft hohe Einmalzahlungen leisten, die in der Regel bei mindestens 10.000 Euro liegen. Bei den offenen Fonds dagegen kann man Anteilsscheine auch in Form eines Sparplanes erwerben.

Bereits ab 50 Euro monatlich ist diese Beteiligung also möglich und eignet sich aufgrund der Möglichkeit des jederzeitigen Ausstieges besonders gut für Kleinanleger. Denn diese können oft nicht abschätzen, ob sie ihr Kapital in den nächsten Jahren nicht doch einmal kurzfristig benötigen. Ein Verkauf der Anteile ist also beim offenen Immobilienfonds börsentäglich möglich, wobei die Anteilsscheine aber geringeren Schwankungen als Aktien unterliegen.

Durch diese Möglichkeit des Ausscheidens aus einem offenen Immobilienfonds und durch die breitere Risikostreuung, die auf mehrere Immobilien verteilt ist, bieten diese eine hohe Sicherheit, die eingezahlten Gelder auch wieder zurück zu erhalten. Beim geschlossenen Immobilienfonds kann es dagegen unter Umständen sogar zum Totalverlust kommen. Gerade in den letzten Jahren sind hier zahlreiche Beteiligungen bekannt geworden, bei denen betrügerische Machenschaften nachgewiesen werden konnten.

Dies liegt wohl auch daran, dass geschlossene Immobilienfonds zum grauen Kapitalmarkt gehören, während der laufenden Tätigkeit also nicht von der BaFin überwacht werden. Ganz anders ist dies bei offenen Immobilienfonds. Hier legt die BaFin strenge Richtlinien für die Geschäftsführung fest und prüft diese auch im laufenden Geschäftsbetrieb mehrfach. Hier ist also ein höherer Anlegerschutz gegeben.

Auch die Arten der Investition der beiden Investmentmöglichkeiten unterscheiden sich. Während der geschlossene Fonds nur in Großprojekte wie Einkaufszentren und Bürotürme investiert, verteilt der offene Immobilienfonds sein Kapital auch auf kleinere Immobilien, wie Einzelhandelsgeschäfte u. ä.

Generell eignet sich der geschlossene Fonds also eher für Spitzenverdiener mit einem Vermögen, das oberhalb 200.000 Euro liegt zur breiteren Risikostreuung der gesamten Kapitalanlagen. Denn diese können mit höherer Sicherheit davon ausgehen, dass sie das angelegte Kapital in dem vereinbarten Zeitraum nicht benötigen. Zumal ein Verkauf oft auch nur mit erheblichen Verlusten überhaupt zu erzielen ist.