Steuerliche Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds wurden noch nie als Steuerspar-, wohl aber als Steuerstundungsmöglichkeit angesehen. Das heißt, dass dem Fonds als solches in der Anfangsphase hohe Verluste zugewiesen wurden, die an die einzelnen Investoren weitergereicht wurden. So ergab sich ein geringerer Steuersatz für Spitzenverdiener.

Die hier erhaltenen Steuereinsparungen werden aber zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Fonds Gewinne abwirft, wieder neutralisiert. Allerdings bestand dann die Möglichkeit, dass der Investor selber niedrigere Einkünfte und somit auch einen niedrigeren Steuersatz hatte.

Durch diese Möglichkeiten war der geschlossene Immobilienfonds jedoch eher für Großverdiener geeignet und hat nicht den „Normalverdiener“ angesprochen. Deshalb wurde diese Steuerstundung auch vom Gesetzgeber abgeschafft, so dass der geschlossene Immobilienfonds heute eher als Renditeobjekt zu betrachten ist.

Eine Steuerersparnis ist aber auch bei geschlossenen Immobilienfonds möglich. Und zwar dann, wenn die Immobilien, in die investiert wurde, sich im Ausland befinden. So kann der einzelne Investor von den mit einigen Ländern abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) profitieren. Das heißt, der erzielte Gewinn wird ausschließlich im Heimatland der Immobilie versteuert. Da in diesen Ländern oft höhere Freigrenzen herrschen, wird der Ertrag aus einem Immobilienfonds nur gering oder gar nicht mit Steuerzahlungen belastet.

Allerdings muss der Anleger hierfür auch eine im Ausland geltende Steuererklärung einreichen, die wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Ein solches Doppelbesteuerungsabkommen existiert beispielsweise mit den USA, weshalb dieser Standort und die US Imobillienfonds auch deutlich an Beliebtheit gewinnen. Aber auch der gesamte osteuropäische Raum, einschließlich Österreich und natürlich, wie sollte es auch anders sein, die aufstrebende Macht China sind begehrte Investitionsstandorte.

Der Vergleich der einzelnen Angebote lohnt sich aber in jedem Fall, da eine Investition in die geschlossenen Immobilienfonds auch immer Vertrauenssache ist. So gibt es leider auch in diesem Bereich „schwarze Schafe“, die die eingenommenen Gelder in die eigenen Taschen wirtschaften. Leicht ist dies möglich durch den Einsatz einer Treuhänderin, die von den Initiatoren des Fonds beherrscht wird.

Auch Geschäftsbesorgungsverträge u. ä, die mit Unternehmen geschlossen werden, die sich vielleicht im Besitz der Initiatoren befinden, können leicht zu dubiosen und unseriösen Machenschaften werden. Besonders beliebt sind deshalb Fonds, die von erfahrenen und namhaften Gesellschaften, evtl. mit Bankenhintergrund oder Aktiengesellschaften angeboten werden.

Auch ist bei der Auswahl darauf zu achten, dass evtl. bereits bestehende Mietverträge in dem Objekt des Fonds noch langfristig laufen, um eine hohe Planungssicherheit zu gewährleisten. Weiterhin sollte man auch auf die Bonität der Mieter achten, denn ohne ausreichend liquide Mieter werden auch keine Erträge erwirtschaftet. Im schlimmsten Falle kann es sogar durch immense Mietausfälle zu einem Totalverlust der Anlage kommen.

Weiterhin sind eine entsprechende Ausstattung sowie der Standort der Immobilie von besonderer Bedeutung, weshalb man auch hier die einzelnen Angebote gut vergleichen sollte. So bieten ausländische Immobilien zwar Steuervorteile, verursachen aber auch zusätzliche Kosten durch eine im jeweiligen Land zu erstellende und gültige Steuererklärung.

Zusammenfassender Überblick über die Besteuerung geschlossener Immobilienfonds

Waren die geschlossenen Immobilienfonds früher noch als Steuerstundungsmodelle beliebt, sind sie heute eher renditeorientiert. Durch die damalige Gesetzeslage war es möglich, den Fonds zu Beginn der Laufzeit hohe Verluste zuzuweisen, die an die einzelnen Anleger weiter verteilt wurden. Dadurch sank deren zu versteuerndes Einkommen in den ersten Jahren ihrer Beteiligung. Wenn der Fonds dann aber wieder Gewinn abwarf, wurde dieses Steuerersparnis wieder neutralisiert. Allerdings bestand hier die Möglichkeit, dass der Anleger beispielsweise zu diesem Zeitpunkt bereits Anspruch auf Altersrente hatte und sich sein zu versteuerndes Einkommen hierdurch verringert hatte, so dass die verschobene Steuerpflicht nicht allzu sehr ins Gewicht fiel.

Dieses Vorgehen machte die geschlossenen Immobilienfonds allerdings eher für Spitzenverdiener interessant. Um diesem Sachverhalt einen Riegel vorzuschieben und das Interesse auch bei „Otto-Normal-Verbraucher“ zu wecken, änderte die Regierung die betreffenden Gesetze. So entstanden die heute üblichen renditeorientierten geschlossenen Immobilienfonds.

Dank der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit den USA und Holland ist aber dennoch eine Steuerersparnis bei geschlossenen Immobilienfonds möglich. Diese Abkommen besagen nichts anderes, als dass die Erträge aus dem Fonds nur in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, also in dem auch die Erträge erwirtschaftet wurden, zu versteuern sind. Die Freibeträge in diesen Ländern liegen allerdings deutlich höher als in Deutschland, so dass die Gewinne nur gering oder auch gar nicht steuerlich belastet werden, sofern der Anleger keine weiteren Einkünfte in diesem Land hat.

Durch die gesetzlichen Möglichkeiten der Abschreibungen für Immobilien wird auch hieraus eine erhöhte Nachsteuer-Rendite erwirtschaftet. So ist ein geschlossener Immobilienfonds heute also immer renditeorientiert. Allerdings ist es auch möglich, dass das Finanzamt dem Immobilienfonds eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. In diesem Fall gehen dem Anleger auch nachträglich noch die erhaltenen Steuervorteile vonstatten.

So dürfen laut neuer Gesetzgebung auch Verluste aus Steuerstundungsmodellen, die ab November 2005 vertrieben wurden oder zu denen man nach diesem Zeitpunkt beigetreten ist, nicht mehr mit anderen Einkunftsarten, wie beispielsweise den Einkünften aus dem Gewerbebetrieb verrechnet werden.