Vorteile / Nachteile bei geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds bieten viele Vorteile, aber auch vereinzelte Nachteile gegenüber anderen Kapitalanlagen.

So kann die vergleichsweise hohe Rendite nur bei sehr gut durchdachten Konzepten erzielt werden, wobei das Risiko aber auch dementsprechend steigt. Der Vorteil von bereits bestehenden Immobilien, die bereits seit Jahren gut vermietet sind und deren Mieter über die entsprechende Bonität verfügen, liegt in den häufig sehr hohen Mieteinnahmen.

Allerdings werden die geschlossenen Immobilienfonds oft über mehr als zehn Jahre abgeschlossen und die vorhandenen Mietverträge laufen in dieser Zeit aus. Dann kann ein Risiko darin bestehen, dass bei der Neuvermietung eine zeitliche Verzögerung entsteht und die Räume teilweise Monate lang leer stehen. So kommt es natürlich zu erheblichen Mietausfällen, die die Rendite deutlich schmälern können.

Gleiches gilt, wenn die Räumlichkeiten gar nicht mehr vermietet werden können, sei es wegen des schlechten Zustandes der Immobilie oder wirtschaftlichen Schwankungen. Gerade wenn die allgemeine Wirtschaft ins Stocken gerät, ist es auch möglich, dass nur ein deutlich geringerer Mietzins mit den neuen Mietern vereinbart werden kann, was wiederum ein Absinken der prognostizierten Renditen bewirkt.

Auch die Neuvermietung an Mieter mit einer unzureichenden Bonität ist möglich, wenn sonst gar nicht vermietet werden kann. Dabei kann es schnell zu Insolvenzen der neuen Mieter kommen, die wiederum zu Mietausfällen führen können.

Im schlimmsten Falle schätzt die Geschäftsleitung die neuen Mieter völlig falsch ein und es schleichen sich die aus dem privaten Bereich bekannten Mietnomaden ein. Dies ist sicher auch bei Geschäftsraummietern möglich. So sind zusätzlich zu den entstandenen Mietausfällen möglicherweise noch die Räume zu renovieren. Dies kann schnell in die Tausende gehen und wird bei den Prognosen der Renditen völlig außer Acht gelassen. Kommen Naturkatastrophen ins Spiel, die das Gebäude der Fondsgesellschaft zerstören, kann dieses natürlich auch keine Einnahmen mehr erbringen. So kommt es hierdurch sogar zum Totalverlust der Einlage des Investors.

Weitere Nachteile liegen in der hohen Einmalzahlung, die mehrere Tausend Euro beansprucht. So kommt ein geschlossener Immobilienfonds also eher für Großverdiener in Frage, die einen entsprechenden Betrag auch kurzfristig stellen können.

Da geschlossene Immobilienfonds nicht staatlich, also durch die BaFin überwacht werden, zählen sie zum grauen Kapitalmarkt. Das heißt, in diesem Bereich finden sich auch viele schwarze Schafe, die teils mit betrügerischen Mitteln arbeiten, so dass hohe Verluste quasi vorprogrammiert sind. Deshalb sollte jedes Angebot vor der Zeichnung des Kapitals genauestens geprüft werden.

Der größte Nachteil des geschlossenen Immobilienfonds liegt jedoch darin, dass die Anteile während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden können. Eine Übertragung beispielsweise ist nur unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Fondsgesellschaft möglich, ein Verkauf oft nur unter erheblichen Verlusten. Auch zum Ende der Laufzeit, wenn die Immobilie verkauft wird, kann diese zu geringeren Preisen veräußert werden, als ursprünglich bei der Auflage des Fonds angenommen. Dies bedeutet wieder eine sinkende Rendite.

Die Vorteile dieser Art des Investments sind eigentlich genau in den oben beschriebenen Nachteilen begründet. So kann es bei einer Neuvermietung auch zu höheren Mietzinsen kommen oder eine Verlängerung der bestehenden Mietverträge ist möglich. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass die neuen Mieter sich auf spezielle Mietverträge einlassen. Diese besagen, dass der Mieter für die anteilige Gebäudeversicherung, für die notwendigen Instandhaltungsarbeiten u. v. m. aufkommt, was eigentlich zu den Aufgaben des Vermieters, in diesem Fall also der Fondsgesellschaft gehört.

Auch die Steuervorteile, insbesondere von Investitionen in geschlossene Immobilienfonds, die Immobilien im Ausland kaufen, sind nicht zu verachten. Gerade mit den USA und Holland wurden so genannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) getroffen. Diese besagen, dass die Erträge aus dem Immobilienfonds nur im Land, in dem sie entstehen versteuert werden müssen. Da aber in diesen Ländern oft höhere Freigrenzen existieren, erhalten Anleger ihre Ausschüttungen oft mit nur geringen steuerlichen Belastungen, oder aber gar steuerfrei.

Das Problem bei diesen Investitionen, die außerhalb der Eurozone abgeschlossen werden, liegt darin, dass es durch Währungsschwankungen sowohl zu Gewinnen als auch zu Verlusten aus diesen kommen kann. Außerdem ist eine in dem jeweiligen Land gültige Steuererklärung zu erstellen, die oft mit weiteren Kosten verbunden ist.

Durch die kaum mögliche Kündbarkeit der Anteile am geschlossenen Immobilienfonds ist es nicht nötig, hier ständig Barmittel vorzuhalten, um ausscheidende Gesellschafter auszulösen. Deshalb verzinst sich das Kapital hier oft etwas besser als in offenen Immobilienfonds, da nur geringe Mittel des Gesellschaftskapitals bereitgehalten werden müssen.

Die Auszahlung der Erträge, die sich hauptsächlich aus den Mieteinnahmen und dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie am Laufzeitende ergeben, wird jährlich ausgeschüttet. Renditen von etwa fünf bis acht Prozent sind hierbei keine Seltenheit.